万博楼市动荡，业主价格回落心理大变
“我去年花了300万，以为能成功抄底万博二手房，没想到今年房价已经跌到了250万。”小A在说这话时看似平静，心里却满是咬牙切齿的失落。就在昨天，8月份70个城市的房价公布，广州的一手房价已连续六个月上涨。对比之下，二手房则是环比持平，同比下跌了3.8%。简单来说，就是二手房的价格相比去年继续走低，万博的情况也未能幸免。例如，被广泛认可的楼盘万科欧泊，一套93平米的房源在7月成交时，单价跌至1.9万元，创下新低。虽然这可能是个别情况，但翻阅二手房平台可见，越来越多业主主动选择降价出售。例如，有一套东南朝向的95平米房源，从8月23日到9月3日期间降价10万元，另一套95平米的房源也从288万下调至265万，降幅达到23万。近半年甚至两个月来，降价幅度在10万到30万之间的房源比比皆是，这些房子在一周内都有带看，尽管关注度依旧高涨，但再也没有6万+/平米的盛况了。中介依然那句老话：“没有卖不出去的房子，只有不合适的价格。”消费者的痛苦，只有身处其中的人才能理解。降价仍然是市场的主旋律。
挂牌价尚未企稳，看成交价更是让人震惊。万博另一个标杆楼盘锦绣香江，位于万博长隆板块的核心区域，环境优美，绿化面积广。该小区开盘时以改善型产品著称，曾与星河湾直接竞争。整个小区除了山水园、华府二期和紫荆园是偏刚需的项目外，其余房源在市场上的表现均显强劲。记得2022年陪朋友去看山水园，环境不俗，低密度住宅布局，但当时每平米售价在4.8到5万间，中介甚至称某些高价可以达到5.8万。一套86平米的房源，总价超过400万，超出预算，最终未能成交。去年的确还有多套房源以3万以上的价格成交，而今年的成交价格只剩下2万+，3字头已经消失无踪。如果朋友在2022年买下这里，至少也亏损了200万。
雅居乐剑桥汇，这个万博板块的纯大平层组团，同样面临着这种困局。尽管2023年的行业已经进入了调整期，但得益于万博市场的变化，这里却迎来了二次小高峰。小区整体挂牌均价已经升至4.7万/平，而稀缺的楼王甚至接近5万/平。曾经这里成交的房子轻易能达到3万+/平，但最近成交的房源价格已分别为2.4万、2.3万和2.2万，价格一路走低，创下新低。
提到万博，别墅的情况也无法回避。在核心区域及周边，高端购买力仅次于天河，市场中部分产品售价冲击到10万，而部分又在不断摸索地板价。例如华南碧桂园翠山蓝天苑，去年成交均价多在4万+/平，而一套304平米的别墅，今年以不到1000万的价格成交，单价折合为3.3万/平。雅居乐花园雅湖居，曾在24年差点抵达10万/平，而保底价格也在5万+/平左右。今年除了少量7万+/平的成交，其他房源基本跌到4万+/平，逐渐显示出极高的性价比。
在市场走向中，中介分析指出：“万博二手房面临的主要问题是供求关系过于紧张。”曾几何时，大平层几乎没有可选房源，雅居乐剑桥汇在高峰时期备受追捧，但如今，改善性客户有了更多选择，如和樾府、长隆万博悦府等新楼盘，无论在户型、外立面或是得房率上，都大幅优于二手房。尤其是教育资源方面，尽管商业和交通等基础设施已经完善，但广州主城区却缺乏一流的公办学校。这个片区内大多是普通的本地公办学校，既没有实力强大的九年一贯制，也缺乏知名的初中。许多业主因孩子上学问题纷纷迁到越秀区，直到最近新盘开始引入知名教育集团，才逐步改善教育困境。面临教育需求的家庭，如果能够购买新房，自然不会再考虑二手房。此外，万博的特性在于其大型社区的集中，锦绣香江、万科欧泊、雅居乐剑桥郡及其附近的祈福新邨、华南碧桂园均是由数千户构成的大型社区，一旦某一业主降价急售，潜在买家必然会受到影响，纷纷以低价成交的记录来压价其他业主。价格一旦开启下滑通道，整个小区的房价就无法回升。若是投资，次新的房源还可斟酌，其他的二手房则需谨慎。对于自住客户来说，如果预算有限，其实万博的二手房仍然值得考虑，除了教育资源一般，其它条件可谓十分齐全，居住舒适度高。因此，不必过度纠结于是否成功抄底，连富豪李嘉诚也无法保证能赚到最后一分，更何况普通人。购房后，重要的是住得开心，无需关注价格是否继续下跌。
